Рынок торговой недвижимости еще недавно был представлен в большей мере крупными торговыми центрами. Сейчас же гигантские молы поступаются местом компактным и утилитарным центрам. Однако концепция районных торговых центров, помимо кажущейся простоты, является сложной для управления.

Интересы целевой аудитории

Активное развитие ринка недвижимости на профессиональном уровне в Украине происходило на основе опыта западных стран. Застройщики конкурировали между собой в объемах возведенных торговых гигантов. Новизна этих объектов интриговала местных жителей. Поэтому они проводили много часов в поездках за покупками. Сейчас же много жителей городов считают шопинг обыденностью. Из-за этого небольшие торговые центры в районе стали пользоваться особым спросом. Разработанные стратегии их организации предусматривают не только предприятия торговли и услуг, но и учитывают другие интересы клиентов.

Преимущества небольшого торгового центра очевидны и основным из них есть близость в расположении к жилым домам. Это есть основоположным фактором при совершении таких покупок, как продукты питания, малые домашние продукты, фармацевтические продукты. Качественно организованный торговый центр малого формата может переманивать часть покупателей торговых гигантов в схожих товарных позициях. Но создание такого проекта очень трудоемкий процесс.

Структуре районных торговых центров присущи ключевые, но нечеткие особенности. Так, данные исследований Urban Land Institute подтверждают, что площадь таких торговых центров составляет 3-10 тис. кв. м. и занимают они участок земли от 0,5 до 6 гектаров. Территория района в радиусе 5 км вокруг этих торговых комплексов, в котором проживают около 3-40 тысяч человек, считается основной зоной. При этом путь к районному торговому центру не должен быть больше 5 минут. Хотя другие специалисты в этом вопросе утверждают, что такие центры включают также объекты площадью до 20 и даже 30 тыс. кв. м.

По моему мнению, управление такими проектами требует достаточно много времени и сил. С одной стороны, районные торговые центры достаточно удобные и имеют постоянных арендаторов, поставляющих основные товарные группы. Но, с другой стороны, посетители не отдают предпочтение этим центрам на выходные дни в отличие от гипермаркетов. В Киеве каждый район представлен 1-2 районными торговыми центрами и разными товарными предложениями. Это обусловлено концепцией tenant-mix для каждого такого проекта. Поэтому попытка сделать небольшой объект аналогом суперрегионального комплекса повлечет постоянное изменение арендаторов и снижение заинтересованности посетителей.

Но в то же время, по моему мнению, создание районных и микрорайонных торговых комплексов в Киеве, а также в других городах Украины может быть достаточно перспективным вопросом на рынке коммерческой недвижимости, в частности торговли.

Размещение торговых гигантов в достаточной близости друг от друга является основной сложностью для создания небольших торговых центров в пределах города. Значимые сетевые операторы отдают предпочтение большим торговым комплексам, что уменьшает шансы привлечь их районными объектами, в которых представлены в основном несетевые магазины. В то же время в столице есть жилые районы, в которых отсутствуют крупные торговые комплексы. Районные торговые комплексы есть также выигрышным вариантом для окраины города.

Первой и постоянной проблемой, которая возникает после создания небольшого торгового объекта, является наличие статического трафика. Клиентами центра есть в большей степени жители только одного района. И соответственно они посещают каждый раз одни и те же магазины, не меняя своим традициям. Такая ситуация может видоизменяться методами маркетинга. Основным подходом при этом является увеличение заинтересованности посетителей в группах товаров, что отсутствуют в их постоянном маршруте.

Специфика управления

Размещение небольших торговых объектов на перекрестке оживленных путей, у важных остановок общественного транспорта, в центре жилого района эксперты считают наиболее оптимизированным расположением. Это приведет к высокой посещаемости людей. Другим вариантом размещения этих центров – это в структуре большого жилого центра (во встроенных и пристроенных помещениях), но, как подтверждают исследования, неправильно разработана стратегия такого сочетания может причинить вред одной или всем функциям в структуре МФЦ.

В то же время большое влияние на качество эксплуатации и обслуживания в малоформатных торговых центрах имеет участие больших сетевых профессиональных компаний в управлении центров.

Правильно настроенная система инфраструктуры центра (наличие эскалатора, лифта, исправной системы кондиционирования, противопожарной и других систем) есть важным фактором его развития. Качество функционирования системы клининга, безопасности и администрации выступает также, несомненно, решающими факторами в деятельности комплекса. Хотя этих критериев не всегда придерживаются в небольших центрах.

Разработка проекта такого торгового центра предусматривает поиск оптимального объекта для размещения необходимой коммерческой инфраструктуры в определенном районе города. То есть важно учесть открытие хорошо известного сетевого супермаркета, предприятий сервисных услуг, заведений общественного питания и нескольких универсальных fashion-брендов. Кроме этого, территория площадью 20-30 тыс. кв. м. может содержать развлекательные заведения, что редко встречается в этих комплексах. Наиболее важными критериями при разработке эффективной финансовой стратегии функционирования малоформатного торгового центра выступают изучение деятельности конкурентов, покупательной способности жителей района и транспортной доступности. Игнорирование таких факторов обусловит получение убытков.

Немаловажным является также учет того фактора, что малоформатные центры, в отличие от торговых гигантов, неспособны генерировать больших потоков посетителей (кроме специализированных центров). Решением этого вопроса является размещение их в местах плотной застройки домов для удовлетворения интересов местных жителей, или же рядом с объектами массовой инфраструктуры. Другой важной проблемой в деятельности таких объектов является наличие небольшой полезной площади. Это не позволяет открыть в составе комплекса большого количества зон для торговых операторов. Такая ситуация ослабляет торговые позиции небольшого торгового центра в отличие от крупных объектов. Факторами, которые обусловливают риск деятельности таких объектов, являются также конкуренция с существующими и новыми объектами, а также возможные изменения спроса потребителей района.

Бюджетный расчет

Несмотря на недостатки открытия небольших торговых объектов, есть достаточное количество преимуществ. Основными положительными сторонами их создания является небольшой бюджет инвестирования, короткий период возведения таких объектов и быстрый процесс сдачи в аренду торговых зон. Такие факторы значительно уменьшают влияние внешних экономических и рыночных рисков на деятельность центров. Кроме этого, реализация этого проекта не требует значительных привлечений средств и возможна с использованием собственных денежных средств разработчиков. Период окупаемости небольших торговых комплексов – примерно 6-9 лет – такой же, как и для крупных объектов.

Следует отметить, что закрытие торговых точек в таких центрах встречается, не так часто, как в крупных центрах. Такая ситуация обусловлена тем, что здесь в основном арендуют помещения физические лица-предприниматели, которые финансируют свою деятельность в большей степени за счет собственных денежных ресурсов, а не кредитных ресурсов. Кроме этого, закрытие торговых точек для них не является основным путем оптимизации предпринимательской деятельности.

Важно подчеркнуть, что в малоформатных торговых центрах всегда есть 1-2 базовых арендатора – продуктовый супермаркет, при возможности фитнес-центр, магазин товаров для дома, или же супермаркет товаров для детей. В США такие центры, по сравнению с Украиной, очень часто представлены в своей структуре супермаркетами бытовой техники. Другие торговые зоны в области кассы базового арендатора – это предприятия сферы обслуживания. Соотношение арендаторов (операторов досуга) и арендаторов (шопинг) составляет 70% к 30%. Данные частоты посещения и средних доходов клиентов небольших торговых центров выступают определяющими факторами для размещения популярных брендов в них.

Как мы видим, основное место в гигантах торговли занимает огромная качественная fashion-галерея, которая выступает базовым арендатором площадью 30-40 тыс. кв. м.

Малоформатные торговые объекты занимают территорию площадью всего 20-30 тыс. кв. м., в том числе сюда входят продуктовые и другие базовые арендаторы. Именно это является причиной отсутствия большой fashion-галереи в таких центрах. Открытие только двух или трех обособленных магазинов не обеспечит достаточную посещаемость клиентов и эффективность их деятельности без взаимодействия с другими операторами. Продуктовые супермаркеты или гипермаркеты в формате «сити», развлекательные детские центры и супермаркеты детских товаров считаются основными арендаторами таких торговых объектов. Территория, которую они занимают, соответственно составляет 1-2,5 тыс. кв. м., 5 тыс. кв. м., 1,5-2 тыс. кв. м. и 1,5 тыс. кв. м. Частота посещаемости таких центров меньше, чем больших торговых комплексов, поэтому арендная плата немного ниже.

Маленькие детали

Основой концепции развития малоформатных торговых центров выступают развлекательные зоны. Именно группа «мамы с детьми» выступает одной из важных групп потенциальных клиентов комплексов. Причиной этого есть наличие в структуре центра всего необходимого для детей (в том числе и для досуга). Сюда входят: вместо «песочницы у дома» — небольшие детские площадки, для детей старшего возраста – парки досуга, мастер-классы, школы танцев и также спортивные секции.

 

Начало 00-х годов в Украине ознаменовалось появлением первых уплотненных торговых центров. Они были результатом реконструкции помещений универмагов и магазинов, построенных еще в советские времена. Это приводило к определенным ограничениям для создания пропорциональных концепций со сбалансированной структурой арендаторов. Районные торговые комплексы того времени функционировали вне рынка и без разработки профессиональных принципов. На рынке отсутствовали концепции создания качественных небольших центров, и потребители не проявляли особой заинтересованности.

На современном этапе строительство торговой недвижимости набирает оборотов во взаимосвязи с рынком жилой недвижимости. Районы современной жилой застройки содержат новые торговые центры. Владельцы таких объектов существенное внимание уделяют вопросам строительства паркингов, маршрутам потоков покупателей и технической эксплуатации. Это объясняет высокий спрос на данный сектор рынка. Рынок торговой недвижимости имеет тенденцию к постоянному наращиванию. Такая потребность характерна в местах активного жилищного строительства и где насыщенность классическими торговыми центрами достигла определенного уровня.

С уважением, Дмитрий Грильберг