Есть два основных вида непрофильной недвижимости, а именно доходная и неликвидная. Чаще всего на вторую завышают продажную цену, либо же она убыточная. Доходная недвижимость – это та, которую приобрели с целью диверсифицировать активы, о чем я расскажу Вам в другой раз. Предмет же этой статьи – здания и имущественные комплексы (не включая землю и недостроенные здания).

Практически все, что называется неликвидной недвижимостью в нашей стране, принадлежит троим крупным «игрокам». Первым делом, собственность страны и муниципалитета имеет большое количество объектов, которые можно коммерциализировать, главным образом в случае централизованного управления. Вообще, в наше время при современном законодательстве (состоянием на июль 2018-го) передавать их для коммерческих целей нельзя. В этом случае непрофильная недвижимость поддаются коммерциализации управляющим на локальном уровне. К несчастью, это происходит с целью вынести для себя выгоду, а не удовлетворить социальные запросы на товары либо же услуги в определенном месте с доходами для собственника.

Идем дальше. Немалое количество недвижимости переходит в собственность банков (началось это с кризиса в 2008 году). Объекты недвижимости, как мы все знаем, — самый надежный залог для кредита. Во времена экономичной турбулентности не только падает цена недвижимости под залогом, а и их собственники не справляются с кредитами. Тогда банки вынуждаются забирать недвижимость себе, хоть и не с особой охотой. Очевидно, что грамотное коммерческое управление дало бы возможность сохранить активы в собственности. Но чаще всего уверенность в себе, что приходит с быстрым приходом первых миллионов на счета, недостаток необходимого опыта и отсутствия хладнокровности, не дают предыдущим собственникам грамотно мыслить. Но не об этом. Сейчас же каждый банк вывешивает объявления с целью продать разношерстую недвижимость и уменьшают до минимума расходы, которые должны содержать объекты.

Ну и в-третьих, корпорации тоже могут выступать собственниками неликвидных объектов. В конце прошлого века они приватизировали  наиболее лакомые кусочки активов. Была очень важна скорость, вследствие чего «хапали» все, что можно было. Потом каждая мощность, что зарабатывала, развивалась и усовершенствовалась, а все, что остались, были использованы как вспомогательные на процентов 20-30 или были закрыты на замок. Достаточно длительное время эта недвижимость была никому не нужна, отчеты говорили про наилучшее использование, а сами непрофильные здания просто простаивали.

шептицкого2

Как можно использовать непрофильную неликвидную недвижимость?

Государство может помочь только само себе. Другое дело банки и корпорации – они имеют много разнообразного опыта и перспектив, чтобы снять бремя недвижимых объектов.

Например, каждый банк может использовать одну из двоих стратегий для продажи активов. Главный критерий – балансовая стоимость для непрофильной недвижимости, которая намного выше, чем на ринке (кредит ведь выдавали еще до начала кризиса). В большинстве случаев банки не могут продавать недвижимость по стоимости на рынке, следовательно, они вынуждаются расширить управленские службы и эксплуатацию активов с целью поддержать доходы объектов, что приходят. Причем экономическая безопасность следит, чтобы это все не тянуло за собой дополнительных расходов. Такая ситуация в любом случае несет за собой снижение доходов, что несет за собой снижение рыночной цены. Каждый банк время от времени переоценивает цену каждого непрофильного актива, все время снижая ее. Темп снижения зависит от экономической ситуации государства – балансовая и рыночная стоимости выравниваются лишь при значительном экономическом взлете страны.

К примеру, один банк в Киеве отремонтировал одно из зданий и отправил туда серверы и бэк-офис, поскольку не имел права выставить помещение на продажу по цене ниже балансной.

Прочие банки понимают невыгодность содержания недвижимых активов, да и то, что замораживать деньги – глупо. Комитеты банков получают предложения и объекты быстро продаются. Рекомендуется таким банкам продавать большие активы розничным методом, ведь выручается обычно на треть больше, хоть и срок остается таким же. Банки не понимают идею, что недвижимость приносит больше дохода при небольших вложениях на сегодняшнем рынке.

Например, «коммерческий» банк, что срочно начал нуждаться в деньгах, решил распродавать объект мелкорознично, но в связи с проблемами главной компании начал реализацию крупными кусками со значительной скидкой. Но в этом случае мое мнение таково, что сама мысль о готовности распродавать розничным методом такой объект может стать важным шагом для развития рынка.

zdanie2_dzerzhinskoko_77a

Наибольшее количество возможностей повысить доходы с неликвидной недвижимости и реализации достается корпорациям, которые осуществляются путем продажи проектов редевелопмента, ведь типичные способы подхода уже давно не срабатывают. Корпорации не так сильно забюрократизированы, как банки. В теории даже имеются возможности довести, что актив целесообразно перепрофилировать.

К тому же, не каждая корпорация смогла начертать четкий рубеж между главными и дополнительными функциями. К примеру, до этого времени некоторые корпорации пользуются личными клининговыми службами – весь рынок сегодня уже знает, что целесообразней пользоваться аутсорсингом в этих целях.

Итак, подведем итоги. В Украине настолько много непрофильной неликвидной недвижимости, что ее сложно подсчитать. Ясно, что говорится о площадях в десятки миллионов квадратных метров.

Все это – невероятного масштаба неэффективное использование хозяйства. До той поры, пока это положение не изменится, говорить об экономическом взлете неуместно. Но и с обратной стороны медали, для того, чтобы такие активы во всем своем количестве перестали оставаться заброшенными, нужен общий экономический высокий рост.

Лишь профессиональные и узкоспециализированные методы подхода смогут помочь выкарабкаться с уже устоявшегося замкнутого круга.

С уважением, Дмитрий Грильберг.