Понятие и понимание Srtreet retail, уже давно и прочно вошло в нашу жизнь.         Street retail жилых комплексов является выгодным вариантом предпринимательства в арендных операциях. Инвестирование в такой вид бизнеса — один из самих безопасных вариантов. Правильная тактика при отборе и приобретении этого имущества – это лучшая финансовая база для владельца. Но тут есть много неявных угроз и особенностей, которые порядочно потреплют нервную систему собственникам арендного предпринимательства.

Стена и деньги

Сейчас происходит снижение ставок по банковским депозитам. И в то же время для арендного бизнеса характерны постоянные показатели доходности – их следует вымерять примерно как 10-12% годовых. Потому все больше покупается торговая недвижимость в районах жилого фонда частными инвесторами. Бюджет покупателя выступает базою при выборе величин помещений. Помещения уплотненных размеров (50-150 кв. м.) занимают под малый бизнес (аптеки, кулинарии, сервисные точки и иные виды). Сетевые ритейлеры интересуются помещениями, площадь которых насчитывает от 150 до 500 кв. м. Наиболее привлекательными являются помещения, общей площадью до 1-1,2 тыс. кв. м. на условиях соединения сетевого оператора на условии долговременного арендного договора. Строк такой аренды – минимально 5-8 лет.

strit_retayl

По моему мнению, наибольшей востребованностью пользуются помещения для сдачи в аренду сетевым предпринимателям. Примером такой аренды могут быть магазины популярных торговых сетей. Не так популярны Арендаторы — это банки, исключением есть лишь большие банки. Как заметил один из экспертов, низкое доверие, вероятность частой смены арендаторов вызывают несетевые предприятия сферы обслуживания, салоны красоты.

Монобрендовые магазины (мясные лавки, магазины с фермерскими и молочными продуктами, аптеки, маркеты с алкогольной продукцией) становят основную группу потребителей на такие помещения. Районы бизнес-класса в такой нише в последнее время дополняются пекарнями, барбершопами и другими Арендаторами. Например, именно эти Арендаторы интересуются в аренде помещений на первых этажах в большинстве программах подобного типа.

В то время как помещения под офисы в домах жилого фонда эконом-класса не пользуются таким спросом. Инвесторы особое предпочтение отдают помещениям торговли и свободного назначения с автономным входом. Так как их можно использовать в разных типах распространенного бизнеса. Немалый интерес к таким помещениям проявляют еще Арендаторы из сферы обслуживания – салоны красоты, фитнес-клубы, медицинские и образовательные центра, поскольку их услугами будут постоянно пользоваться жильцы комплексов и районов.

Нужно отметить, что Арендаторы офисов интересуются наиболее спальными районами и лишь изредка кварталами с плохо организованным трафиком. В то время как для домов первой линии или расстояния одного километра к станции метро складывается иная картина. Но, говоря об покупке, лучше всего рассматривать вариант торговых помещений в комплексах бизнес-класса или МФК. Эти комплексы офисного и жилого характера первично строились не как жилье, а как сочетание жилой и торговой недвижимости. Потому переговорный процесс с возможными Арендаторами происходит на фазе начала строительства, или даже раньше.

Где лучше?

Особым превосходством для помещений в вопросе технических характеристик есть существование двух входов. Для открытия ресторана или предприятия общепита в помещении желательно установить вытяжку. Отсутствие вытяжки первоначально повлечет необходимость для собственника получить согласие всех жильцов дома для ее установления. Кроме того, может возникнуть потребность в применении добавочных мощностей, особого морозильного или другого оборудования, подготовки необходимых мест разгрузки и погрузки для улучшения технических характеристик коммерческого помещения.
Застройка с размежеванием на отдельные блоки с собственными входами есть превосходством для помещений. Это необходимо для сдачи помещений небольшими блоками и для получения большей арендной платы.

Реализация помещений для торговли, переквалифицированных из жилого в нежилой фонд, с приспособленной лестницей, а также помещений нежилого фонда в многоэтажных жилых домах (5 и 9 этажей) представляет наибольшую сложность.
Помещения в домах первой линии площадью 400-600 кв. м., с одним уровнем, без антресолей и подвалов обычно пользуются спросом в инвесторов.              Требуемая мощность составляет 100 кВт, а высота потолков – около 3-4 метра. При сдаче объекта для супермаркета в помещении желательно, чтоб присутствовали витринные окна и запасной выход (зона разгрузки).

e583b159fadf9f29d3e665b9121fcca2
Все эксперты обобщенно утверждают, что купля арендного бизнеса или в центре города, или в дальних районах города не составляет существенной особенности для инвесторов. Стабильность и наращивание дохода есть основный критерием отбора. А это уже лежит в прямом соотношении от определенных нужд жильцов определенного района.

Потому выбор помещения предусматривает изучение проекта, его доктрины, потенциального количества жильцов, их социального статуса, транспортной простоты жилого строения. Центр квартала в середине жилого комплекса является более хорошим местом для обслуживания, поскольку там сконцентрированы базовые покупательские потоки. Для изолированности торгового дела, ежели эта необходимость возникает, важно приобретать помещения на окраине района.

Цена арендного предпринимательства

Для расчёта стоимости арендного предпринимательства в Киеве берется 100-120 месячных ставок аренды за первый год аренды. Например, сдаваемый объект за Х тыс. грн. в месяц будет выкупаться за Х*100 (120)  исходя из его уровня ликвидности.

Иногда бывают ситуации, в которых бизнес может продаваться независимо от обычных пределов, то есть за 80 или 135 ставок. Но такая ситуация – это редкость. В случае предложения о продаже помещения стоимостью меньше 70 минимальных платежей по аренде, нужно основательно собрать информацию об имуществе и его способности. В тоже время завышенные цены есть предметом торга.

Клиенты могут попытаться уменьшить цену в ходе переговоров. Скидка может предоставляться такими способами. Например, при оплате больше половины от суммы сделки можно существенно сэкономить средства. В то время как при оплате безналичным платежом и заемными деньгами торговцы могут захотеть прибавку к цене. Кроме того, ликвидность помещения есть определяющим фактором для торгов.

Важно обозначить, что у каждого застройщика есть собственное мнение относительно потребности координации функций будущих предпринимательских дел на территории объекта. Отдельные строительные компании особо не вникать в ситуацию, допуская, что естественный спрос и предложение самостоятельно откорректируют экономику и обслуживающие структуры. Бывают случаи, когда в договоре прописываются возможные оговорки на использование, к примеру, может вписываться запрет на применение помещения для торговли алкоголем. Конечно, эти ограничения не могут устраивать арендаторов, но часто они вынуждены приставать на такие условия.

В настоящее время инвестор может только улучшить свои возможности не остаться посреди одних пивных лавок, но стопроцентных способов для разрешения этого вопроса просто нет. Потому что строительная компания не способна регулировать заполнения помещений для коммерции на всех стадиях. Со временем такие помещения могут сдаваться в субаренду или продаваться.

Особые требования
Юридические основы и ограничения относительно помещений в жилых районах представлены в санитарно-эпидемиологических нормах и стандартах, которые регламентируются законодательством Украины. В процессе выбора помещения для бизнеса следует брать во внимание указанные особенности. Так, предназначение коммерческих помещений выступает базовым критерием для разрешения ведения бизнеса в них. Это может быть помещение для магазина, ресторана, офиса, банка, медицинского центра. На определение гражданско-правового статуса, размера арендной платы, цены при купле-продаже помещения нежилого фонда влияет, как оформлено помещение с учетом целей использования. Стоит напомнить, что покупка помещения у частного лица, а не у девелопера, предопределяет необходимость проверки юридической чистоты объекта недвижимости.

Приобретение арендного бизнеса предусматривает основательную оценку арендаторов и их договоров. По мнению экспертов, нужно перепроверить условия договоров, ставки, сроки аренды, случаи преждевременной аннуляции договоренности или отказа от выполнения договора арендатором и арендодателем и другие условия. Кроме того, необходимо просчитать способность арендаторов оплачивать счета и возможности исполнения ими обязательств по соглашениям.

Важным вопросом в процессе утверждения решения о приобретении имущества для арендаторов есть проверка возможного наличия возможных решений общего собрания собственников. Это может сводится к возможному ограничению въезда и паркинга автомобильного транспорта в дворе жилого дома или около него. Также в обязанности собственника помещений нежилого формата может быть включено, например, очистка участка около комплекса или его озеленения.

Обманный бизнес
Есть статистика, что заключение арендных договоров происходит только формально и всего-навсего для быстрой реализации помещений. Поэтому юристы дают следующие советы: исследовать строк давности подписания соглашения и наличие подтверждений по поводу исполнения сторонами своих обязательств по договору.
Действительность бумаг подтверждается вдобавок наличием добротного и дорогого ремонта в помещении за счет средств арендатора. Другими доказательствами могут быть еще установка техники и существование квитанций по оплате коммунальных платежей за длительный период.

_66

Проведение еженедельных визитов к арендаторам считается способом временного скрытого наблюдения. При этом стабильность бизнеса оценивается за следующими критериями: присутствие персонала на рабочем месте, контрагентов и иных лиц, которые принимают участие в работе предприятия.

Даже в случае подписания и регистрации долгосрочного договора возможен внезапный съезд арендатора. Правильно составленные бумаги также не могут быть защитой от внезапного банкротства арендатора или сумасбродства предпринимателя. В связи с этим, по мнению экспертов, в качестве надежной страховки от финансовых потерь может выступать покупка только ликвидного помещения. В случае негативного сценария такое помещение можно быстро сдать в аренду опять. При экономности денег на габаритах помещения инвестор может понести финансовые потери.

Несмотря на все, помещения торговли в новых комплексах делаются качественными день ото дня. Поскольку уже проект включает в себя все необходимые показатели. В настоящее время особенно ликвидны помещения в стилобатной части, которые определены проектом первично в качестве части инфраструктуры.

В то же время даже строительные компании жилья стандарт-класса начали интересоваться размещением в своих объектах торговых точек и их эффективностью. В большинстве жилых кварталов на этапе проектирования первые этажы занимаются помещениями со свободным планированием, с минимальным наличием несущих стен, наличие индивидуальных входов и витринных окон. Кроме того, проектируются высоченные потолки, вентиляция под общепит, планируется большее количество точек для подачи электричества в помещении.

Если вы помнете, когда-то в отдельных спальных районах отсутствовал спрос на помещения, которые занимали первые этажы (до 65%).  Это объяснялось несоответствием их требованиям возможных арендаторов (местоположение, размер, коммуникации, распланировка). Жилые комплексы, которые начали строиться после 2010 года, вдобавок районы старой застройки выше упомянутых проблемных вопросов не имеют или они встречаются изредка.

Следует отметить, улучшение качества помещений типа street retail характерно не только для новостроек. Это указывает на уменьшение рисков для инвестора и увеличении спроса на покупку арендного бизнеса в общем.

С уважением, Дмитрий Грильберг.