Зеленые технологии отчасти применяются лишь в 5% всех строительных проектов в Украине, а при строительстве торгово-развлекательных центров они не используются вообще. Причина не в скупости девелоперов ТРЦ, а в отсутствии льгот, являющихся нормой в развитых странах.

Если на Западе зеленые технологии в строительстве являются обыденным делом, то в Украине они применяются только в единичных случаях. Западные девелоперы, в отличие от украинских, прямо заинтересованы во внедрении зеленых технологий, которые помогают минимизировать использование дорогих европейских природных ресурсов. Даже с учетом того, что эти технологии дороже обычных, в итоге их использование является выгодным с экономической точки зрения. Чего не скажешь про Украину.

Изумрудный цвет нынче в тренде

Наиболее применяемые сертификаты при оценке энергоэффективности строений — LEED (распространен в Соединенных Штатах) и BREEAM (чаще используемый в Европе). В Украине же востребованы оба этих стандарта. Более дорогой LEED сфокусирован на водо- и энергоэффективность. А вот в BREEAM первостепенную важность имеют социальные параметры, например, такие как удаленность возведенного строения от общественных транспортных коммуникаций. Соответствие сертификату BREEAM является более вероятным для украинских ТРЦ.

Пионерами в популяризации зеленого строительства в Украине стали такие Бизнес Центры: львовский «Оптима плаза», «Астарта» и офис Shell в Киеве, и ряд прочих проектов.

vincent-callebaut-paris-smart-city-2050-2

В европейских странах история зеленого строительства насчитывает уже 40 лет. Соответствующих объектов там тысячи, и применение подобных технологий является уже фактически частью менталитета, образом жизни и отношения к окружающей среде. Как пример зеленого проекта, который может быть образцом, с моей точки зрения, можно привести ТЦ «Fiordaliso», находящийся в пригороде Милана. В первую очередь стоит отметить использование вертикального зеленого сада на фасаде здания площадью более 1200 кв. метров. Подобное решение мало того, что стало удачным с эстетической точки зрения, но позволило значительно сократить потребление комплексом электроэнергии.

Также можно вспомнить про немецкий торговый центр «Centrum Galerie», который совместил в себе фактически всех существующие на сегодняшний день зеленые технологии. А вот, например, торговый центр Fornebu S, что в городе Осло, примечателен не только использованием зеленых технологий на стадии возведения, но и тем, что весь остаточный строительный мусор был на 100% переработан. Именно эти примеры, а также ряд других подобных проектов были темой обсуждения во время конференции (деловой клуб Meeting, к слову, стал ее организатором) под названием «Зеленые надежды и перспективы девелопмента».

Серьезным стимулом для заинтересованности западно-европейских ретейлеров в энергоэффективном строительстве есть тот факт, что данные стандарты являются частью общей корпоративной политики. Европейские правительства зачастую отмечают именно комплексы, возведенные в соответствии с зелеными стандартами. А это положительно сказывается на имидже, что само по себе важный фактор успешности бизнеса.

29_main

 

Одновременно с этим нельзя говорить о низком уровне сознательности наших ретейлеров относительно европейских. Тут речь скорее идет о чисто экономическом интересе. Скажем, в Финляндии объем субсидий, которые бизнесмен получит от государства при покупке энергосберегающего оборудования, составляет до 50% его стоимости. Но и это еще не все. Такой бизнесмен получит доступ к ряду льгот, в частности, в сфере налогообложения.

Говоря о будущем, хочется отметить важность классификации по такому параметру как «энергоэффективность» не только жилых домов, но и коммерческих зданий. Разумеется, с учетом соответствующих налоговых преференций. Что было бы весьма логично, когда стоит цель стимулировать рост именно зеленого строительства.

Проблемы и предрассудки

Количество украинских ТЦ, в которых в том или ином виде внедрены технологии энергосбережения, составляет всего около 5% от общего числа подобных объектов. Что, конечно, крайне скромный показатель. И более того — торговых центров, которые могли бы похвастаться сертификатами, вообще нет. Причиной тому является не системное применение технологий в соответствии со стандартами, а лишь частичное.

Наиболее распространенной причиной все-таки использования украинскими девелоперами определенных энергосберегающих технологий (см. таб. 1), можно назвать стремление уменьшить основную статью расходов, а именно размер коммунальных платежей (в первую очередь тут имеются в виду счета за электроэнергию). Сюда же можно отнести и расходы на техническое обслуживание комплекса.

 

Улучшенные характеристики ограждающих конструкций 7%
Использование датчиков движения и присутствия в управлении системой освещения 2%
Приминение энергосберегающих источников света 10%
Установка приточно-вытяжных систем с рекуперацией тепла 17%
Оснащение тепловых пунктов устрройствами автоматического регулирования 3%
Погодозависимый график подачи теплоносителя в систему отопления 7%
Установка терм орегуляторов на радиаторы отопления 8%
Использование датчиков СО на паркинге 9%

Полноценное же понимание целесообразности внедрения подобных технологий приходит во время эксплуатации здания, когда благодаря датчикам, регулирующим автоматическое включение/выключение воды, автоматизированным системам управления электричеством и т.п., владелец лично, на практике ощущает значительную экономическую выгоду. Однако в момент проектирования, когда формируются статьи расходов, внимание фокусируется именно на расходы на интеграцию этих систем. При том, что выгода от них в полной мере ощущается позже, только во время эксплуатации. И именно по этой причине наиболее активными проводниками зеленых технологий, как на Западе, так и у нас, являются те компании, которые возводят комплексы под себя.

Если сравнивать с Европой, то на данный момент стоимость электроэнергии в Украине значительно ниже. А потому далеко не для всех девелоперов экономическая выгода от использования в будущем энергосберегающих технологий является очевидной. Но, исходя из личного опыта, могу утверждать: такой вывод верен только при поверхностном анализе.

Не последнюю роль в этом контексте играет еще и тот факт, что на практике владельцы торговых центров перекладывают бремя оплаты энергоресурсов на арендаторов. А соответственно, не ощущают внутренней заинтересованности в применении энергоэффективных решений. Плюс к этому, к сожалению, можно констатировать серьезный дефицит на рынке специалистов, обладающих необходимой квалификацией в области внедрения и поддержки зеленых технологий.

Кроме того, среди отечественных девелоперов распространена точка зрения, которая гласит о том, что энергоэффективность как технология – слишком дорогое удовольствие. Однако, если глубже проанализировать ситуацию, взглянув чуть дальше, чем этап строительства и связанные непосредственно с ним расходы, то становится очевидной экономическая целесообразность использования именно зеленых решений. При этом выгода становится ощутимой фактически сразу. Например, внедрение энергоэффективных технологий повышает стоимость строительства объекта ориентировочно на 0,1%. Однако, если взять для примера комплекс площадью 10 тыс. м2, то стоимость эксплуатации только за первый год может быть снижена более чем на полмиллиона гривен. Фактически, инвестиции в зеленые технологии окупаются уже за первый год, а если речь о долгосрочной перспективе, то тут мы видим очень значительную экономию средств.

Существует даже соответствующая математическая модель, позволяющая уже на стадии проектирования убедиться в экономической целесообразности зеленых технологий, и непосредственно рассчитать годовой бюджет. Что способствует осознанию следующего тезиса: энергоэффективность – это не только плюс в карму и улучшение имиджа, но и выгодно.

Без названия

Конкретные параметры окупаемости имеют прямую связь с тем, на каком этапе и в каком виде они внедрены в проект. Зависимость простая – чем раньше и больше, тем лучше. При этом оптимальный вариант –использование технологий должно быть системным. Несколько отдельных технологий сами по себе, разумеется, дадут эффект, но при подобном частичном использовании зеленых решений он будет незначительным. На практике собственники задаются вопросом «а как улучшить условия в моем комплексе» уже после окончания строительства, когда во время эксплуатации всплывает масса нюансов: например, при высоких платежах за отопление, не удается добиться комфортной температуры в помещениях. Особенно хорошо с подобными ситуациями знакомы арендаторы, имеющие свои торговые точки в разных ТЦ, и имеющие возможность сравнить.

Наиболее оптимальным, с точки зрения экономии затрат на обслуживание, является вариант построения системы, управляющей комплексом по принципу умного дома. Когда вентиляция, освещение, отопление, а также кондиционирование и противопожарные коммуникации управляются единой системой.

 

Приманка для западных арендаторов

По оценкам экспертов, в Украине можно наблюдать весьма неспешный, к сожалению, но все-таки рост популярности зеленых технологий. И здесь можно отметить не только растущий уровень понимания в необходимости их использования среди девелоперов. А еще и наблюдается устойчивый запрос от посетителей на повышение уровня комфорта в торговых центрах.

Сам по себе зеленый сертификат не может является тем фактором, который автоматически повышает цену аренды. Однако он в любом случае повышает вероятность интереса к комплексу крупных европейских арендаторах, для которых наличие технических стандартов BREEAM и LEED является крайне желательным. И здесь должно сработать классическое правило: спрос рождает предложение. При условии грамотного подхода к процессу сертификации можно получить сразу несколько сильных преимуществ: имидж компании, находящейся в общемировом тренде, а также успешная реализация качественного торгового объекта, характеризующегося минимально возможными энергозатратами.

На фоне далеко не улучшающихся, мягко говоря, экономических реалий, у владельцев коммерческих помещений растет понимание того, что необходимо делать ставку не только на рост выручки с входящего трафика, но и (возможно, даже в первую очередь) на оптимизацию расходов. Из чего можно сделать вывод о том, что девелоперы ТЦ должны ощущать подобный запрос, а это, в свою очередь, положительно скажется на динамике роста внедрения зеленых технологий. Ну и разумеется, энергоэффективные технологии особо выгодны тем, кто строит торговые здания для себя.

С уважением,

Дмитрий Грильберг