Недавно мне посчастливилось принять участие в медийном проекте компании Arricano — Retail Hacks by Arricano который они запустили совместно с Retailers’UA (выпуск в конце страницы). Так вот, в этом выпуске я высказывал свое мнение о организации паркинга в ТРЦ или ТЦ. Тогда я понял, это более глубокая тема и не вложится в формат выпуска Retail Hacks by Arricano. В данной статье, мы рассмотрим аспекты парковок более детально:

Одним из следствий медленного, но все же экономического развития в нашей стране, является рост числа автомобилей в крупных городах. Соответственно одним из обязательных свойств современного ТЦ должен быть вместительный паркинг. Иначе торговый центр недополучит тех посетителей, которые потратят свои деньги там, где удобнее припарковаться. Этот тезис очевиден любому профессионалу, который специализируется на работе с коммерческой недвижимостью.

— Предположим, человека все устраивает в конкретном торговом центре, но он постоянно сталкивается с невозможностью нормально припарковаться, тратит время и нервы. Итог: он очень быстро забудет дорогу к этому объекту.

— ТРЦ обладает качественным набором арендаторов? Для потенциального потребителя этого недостаточно. Необходимо еще и хорошее месторасположение, большая и грамотно продуманная парковочная зона, где всегда есть свободные места. Этот факт, в итоге, вносит значительную лепту в то, насколько ТЦ станет успешным.

img-20131210155620-336

— При планировании торгового центра крайне недальновидно экономить на парковке. И отговорки вроде «ее и у конкурентов нет» здесь не проходят. В сознании покупателей современный ТРЦ – это не просто куча магазинов в одном здании, а комплекс услуг, в который обязательно входит возможность нормально оставить машину, а не парковаться возле проезжей части или искать место по соседним дворам, в итоге зайдя на в центр с плохим настроением.

Нормы парковки

Законодательно установленными нормами однозначно зафиксирована обязательность обеспечения любого нового объекта недвижимости достаточным количеством парко-мест. Игнорирование данного требования ведет за собой серьезные проблемы с согласованием, и, как следствие – строительство объекта начинать нельзя, со всеми вытекающими отсюда последствиями для застройщика.

p_sistema-de-estacionamento-automatico-8

Какое количество парко-мест считается достаточным, когда речь идет об отдельно стоящих строениях массового посещения? Ответ на этот вопрос дан в ДБН 360-92**, а именно под редакцией 2002 года.

Анализ тех пунктов таблицы, которые непосредственно относятся к требованиям по количеству парко-мест, которыми должен быть обеспечен любой объект недвижимости, будь то торговая или офисная, дает такие цифры:

Офисные центры, а их необходимо соотносить с разделом «министерства, учреждения управления, общественные, научные и проектные организации с большим числом посетителей» должны быть обеспечены наличием паркингов, количество парко-мест в которых определяется исходя из показателя число парко-мест на 1000 сотрудников. А если мы говорим о Киеве, то определен минимум, составляющий 20 парко-мест. А если учесть, что площадь административных зданий должна быть минимум 10 м2 на 1 работающего, то получается, что каждые 500 м2 площади должны быть обеспечены хотя бы 1-им парко-местом. Теперь становится очевидно, что относительно этого показателя, рыночный более чем впечатляет, потому что он составляет минимум 1 парко-место на 100 м2. Но на практике зачастую девелоперы делают попытки доказать согласовывающему органу, что в подавляющее большинство площадей предназначено для вспомогательных целей, а количество собственно работников в самом проектируемом ТЦ будет минимальным. В итоге арендаторы вынуждены самостоятельно искать места для парковки по принципу «кто где может».

Однако есть еще более показательный норматив: минимум 12 парко-мест на 100 м2 торговых площадей, а это как раз напрямую касается торговых центров. Цифра, вроде бы, внушительная. Однако, к сожалению, кое-что не позволяет нам видеть возле всех новых ТЦ соответствующие парковочные зоны. Все гениальное, как говорится, просто: девелопер, ухватившись за привязку количества парко-мест именно к торговой площади, а не ко всей, на этапе проектирования «на бумагах» значительно занижает процент торговой площади. В результате он получает право сделать парковку таких размеров, что на ней хорошо, если смогут вместиться автомобили работников ТЦ. О посетителях уже и речи не идет.

Здесь важно еще понимать, что выше озвученные нормы в Украине имеют по сути рекомендательный характер. Watcom Group разработала интеллектуальную систему подсчета посетителей, отвечающую современным требованиям, исходя из которой количество парко-мест для ТЦ является производной от всей площади. Например, если она превышает 30 тысяч м2, то каждые 22 м2 должны быть обеспечены 1-им парко-местом. Для торгового центра от 10 до 30 тысяч м2 этот показатель составляет 1 парко-место на каждые 25 м2. Для ТЦ площадью от 5 до 10 тысяч м2 это соответственно максимум 29 м2 на 1 парко-место.

maxresdefault (1)

Для понимания того, в каким показателям нам следовало бы стремиться: в Соединенных Штатах и в Канаде для подобного расчета используется «парковочный индекс» (означающий число парко-мест на 1 тысячу м2). К примеру, в США в ТЦ площадью около 40 тыс. м2 парковочная зона обязана вмещать ориентировочно 1600 парко-мест. А в случае присутствия в ТЦ многозального кинотеатра, данный «индекс» значительно увеличивается: каждые 3 кресла в кинозалах обеспечиваются минимум 1-им парко-местом.

Кто первый, того и тапки

Ну а Украина – это не Северная Америка. У нас практически нет ТЦ, не отягощенных проблемами с парковкой. И тем более, если мы говорим о крупных городах, включая, разумеется, Киев.

Девелоперы выбирают тот или иной проект для строительства не просто так. Основными «вводными данными» являются: где объект расположен, и каков размер участка. Скажем, если это центральная часть города, то стоимость земли значительно выше, соответственно у девелопера часто просто выбора нет, и он проектирует подземную парковку, хоть ее строительство и дороже открытой наземной.

Платная парковка – не панацея

Среди причин такого положения не последнее, мягко говоря, место занимают действующие градостроительные нормы, принципы которых разрабатывались еще во времена СССР. И по этой причине они изначально не могут соответствовать современные реалиям. В итоге имеем абсурдную ситуацию: даже соблюдая все нормы, ТЦ практически гарантированно получает проблемы с парковкой. Поэтому девелоперы пытаются решать этот вопрос как могут. В частности, некоторые киевские БЦ и ТЦ внедрили «условно-бесплатный» режим.

Я это расцениваю, как вынужденный шаг, и его девелоперы делают ради создания для своих посетителей более или менее комфортные условия. Что я имел в виду, говоря об «условно-бесплатном» режиме?

Это когда правилами ТЦ установлен некий временной промежуток (чаще всего это два, может быть три часа), на протяжении которого парковка является бесплатной. Дальнейшее время пребывания авто начинает тарифицироваться. Также иногда вводится плата за возможность пользоваться парко-местом в ночное время суток. Что разгружает инфраструктуру микрорайона, и уменьшает количество припаркованных машин под расположенными рядом жилами зданиями. И это с учетом того, что автомобиль находится на огороженной стоянке, оборудованной круглосуточной охраной, а также, в большинстве случаев, видеонаблюдением.

95_big

 

 

Показателен пример одного ТЦ, который пару лет назад сделал свою парковку платной. Оказалось, что для многих посетителей это стало буквально спасением, потому что ежедневно в рабочие дни, с 9 утра, когда сам ТЦ еще не начал работу, парковка была заполнена машинами офисных работников из рядом стоящих зданий.

Уверен, что платные парковки возле ТЦ становятся особо актуальными тогда, когда существует дефицит бесплатных парко-мест у жителей соседних домов.

Я ряде торговых центров бесплатными являются первые два или три часа пребывания автомобиля на парковке, после чего включается платный режим. Это может существенно повысить эффективность работы парковки, в первую очередь в пиковые периоды посещаемости. Какими являются, к примеру, предновогодние дни или дни больших распродаж.

Однако, если нет бесплатной альтернативы, делать парковку исключительно платной – решение рискованное, способное нанести больше вреда торговому центру, чем пользы.

Считаю, что в случае с торговым центром, который находится в центральной части города, где плотный трафик и острый дефицит мест для парковок, платная парковка вполне может быть разумным решением. И напротив, вводить платный режим в ТЦ в спальном районе, скорее всего, будет ошибочным решением.

parking3

Для меня очевидным является негативный эффект для ТЦ, который возникает при невозможности припарковаться как на парковке, так и в шаговой доступности. Даже если речь идет о бесплатной парковке – она бессмысленна для посетителя ТЦ, если она заполнена. В подобных случаях лучше наличие платных, но свободных мест на парковке.

Соответственно, ответ на вопрос, стоящий перед управляющей компанией, делать ли парковку платной, частично платной или вовсе бесплатной – не такой очевидный, как может показаться на первый взгляд. И решение принимать необходимо очень взвешенно, проведя детальный анализ.

Необходимо еще учитывать следующий момент: исходя из статистики, посетитель ТЦ, оставивший автомобиль на платной парковке, в среднем проводит в торговом центре меньше времени. Несмотря на вроде бы невысокую стоимость одного лишнего часа, сама по себе мысль о том, что «может быть, немного поторопиться», гложет подсознание посетителя. А потому вопросом о том, будет ли парковка платной, необходимо задаваться еще на стадии проектировки здания.  И подходить к решению этого вопроса весьма серьезно.

Парковочная навигация

С моей точки зрения, грамотно организованная, продуманная парковочная навигация благотворно влияет не только на уровень безопасности и комфорта водителей и пешеходов на парковке, но и позитивно сказывается на ее загруженности.

IMG_2048

Часто для организации движения на парковке требуются дополнительные меры, такие как указатели или иногда даже регулировщики. Но очевидно, чтоб это внедрять, необходим системный подход, то есть нужна профессионально спроектированная транспортная модель, прошедшая все этапы согласования.

То, каким в итоге получится торговый центр, сколько будет построено парко-мест, сегодня в первую очередь зависит от девелопера. Потому что еще на этапе проектировки необходимо учитывать, кроме внешнего вида ТЦ, еще и места расположения въездов и выездов, с учетом особенности транспортных артерий возле ТЦ. Где и как будут расположены парко-места, и насколько продуманной окажется организация транспортного движения на парковке.

Есть несколько ключевых особенностей, которыми должна обладать хорошо организованная парковка: наличие однозначного, интуитивно понятного разделения движения пешеходов, автомобилей посетителей, грузовых машин (осуществляющих подвоз и разгрузку товаров), и общественного транспорта. Места въездов должны быть предусмотрены так, чтоб водителю было несложно быстро сориентироваться и понять, как въехать на парковку. То же самое касается и многоуровневых паркингов.  Разумеется, далее водитель не должен испытывать проблем с тем, как найти свое авто, и как выехать с парковки. Исходя из личного опыта, могу сказать, что оптимальным вариантом является разведение въезда и выезда в противоположные части парковки, чтоб максимально предотвратить смешение въезжающих и выезжающих потоков.

Лучшим вариантом считается, когда после съезда с трассы водитель попадает на парковку, и ему не приходится для этого объезжать здание. На самой парковке крайне рекомендуется вовсе исключить, или хотя бы минимизировать пересечение траекторий движения грузовых машин и автомобилей посетителей. С этой целью при проектировании должны быть заложены отдельные подъездные пути для грузового транспорта.

TKAQ-sNpOw4

И еще немаловажный момент: необходимо, чтоб, двигаясь в основном потоке, автомобилист имел возможность развернуться в сторону ТЦ, при этом сам разворот должен находиться в относительной близости от торгового центра.

Эти нюансы слишком важны с точки зрения успешности будущей эксплуатации, и поэтому, чтоб не допустить возникновения серьезных проблем после начала функционирования ТЦ (когда решить их будет уже крайне сложно, если вообще возможно), необходимо учитывать их на этапе проектирования. Потому что основная цель ТЦ – это в итоге обеспечить требуемые экономические показатели.

А в этом контексте можно вспомнить о множестве факторов, способных ухудшить экономику торгового центра. Например – слишком большое расстояние между наземной парковкой и входной группой ТЦ, не удовлетворяющий запрос посетителей размер парковки, расположение объекта «через дорогу», непродуманная логистика и так далее. Важно осознавать, что ошибки, допущенные на стадии проектирования, в дальнейшем будут интегрированы в уже построенное здание, и избавиться от них будет весьма сложно. И в этом смысле, парковка должна изначально полностью соответствовать нормам, ее логистическая составляющая должна предусматривать все особенности расположения ТЦ и характеристики здания в целом. Задача качественного проектирования несет в себе еще и определенную дополнительную ответственность, ведь возникновение огромного торгового центра с непродуманной концепцией будет оказывать негативное влияние на здания, расположенные возле ТЦ. В том числе, это может сказаться на их ликвидности, что потенциально может привести к необходимости нести дополнительные финансовые и прочие затраты.