В последнее время, мне все чаще приходится сталкиваться с просьбами от собственников объектов коммерческой недвижимости, помочь проработать концепцию их объектов или помочь в разработке новой. Вы понимаете, что материала для новой статьи собралось достаточное количество. Теперь мы разберемся что такое концепция и почему она так важна:

Путь, который необходимо пройти в процессе создания объекта коммерческой недвижимости, зачастую крайне непрост, рискован и полон всевозможных треволнений, а иногда — неожиданных поворотов. А все ради чего?Результатом, ради которого в принципе стоит это все начинать, должен быть новый объект, приносящий как эстетическое удовлетворение своему владельцу, так и радующий с финансовой точки зрения.   Однако, что необходимо сделать, чтоб получить именно такой результат? Ответ на этот вопрос сложен и состоит из нескольких пунктов,первым из которых является разработка концепции будущего объекта коммерческой недвижимости.

Другими словами, необходимо сделать аналитическую оценку рыночной ситуации, принимая во внимание свою точку зрения на то, каким должен быть объект и в итоге прийти в некоему пониманию целесообразности строительства. Да, интуиция в некоторых ситуациях вещь полезная, но не стоитзабывать, что именно в таких вопросах она не должна иметь значительного влияния на принятие окончательного решения, в противном случае сильно возрастает вероятность банально прогореть. Потому что всего каких-то лет 5-7 тому относительно высокий уровень конкуренции наблюдался лишь в нескольких крупнейших городах – Одесса, Киев, Львов, Днепр. Сегодня же в самых крупных городах конкуренция просто зашкаливает, а в целом по стране — в любом областном центре либо же в более или менее крупном городе она уже довольно высокая.

Во многом это связано с тем, что естественным образом заканчиваются свободные места для застройки в центре городов. Говоря же об окраинах либо зонах, отдаленных от центра, важно понимать, что подход в таком случае должен быть уже иным. Кроме того, сам принцип создания концепции меняется – необходимо учитывать и просчитывать все больше факторов, сам проект концепции по уровню своей сложности и многогранности напоминает вполне серьезную исследовательскую и аналитическую работу.

Девиз застройщика, такой привычный и звучащий как «месторасположение, месторасположение и ещераз месторасположение» на сегодняшний день трансформировался в более усовершенствованный и современный вариант: «концепт,концепт и еще раз концепт». Причем часто именно оригинальная, необычная концепция. И в первую очередь это актуально для таких объектов, как – ресторан,торговый и развлекательный центр, коттеджный поселок и так далее. Также на первый план выходит брендинг, как связующее звено всех элементов концепции итот инструмент, который сможет успешно продвинуть объект на рынке.

Процесс разработки может привести к созданию эффективной концепции только тогда, когда в ней гармонично сочетаются все обязательные элементы,когда не нарушена синергетическая ткань проекта концепции. Выполнение подобного рода тонкой и узкоспециализированной работы доступно исключительно специалистам, обладающим необходимым опытом. В результате Вы получите анализ статистических и исследовательских данных рынка, а также высококонкурентную целостную концепцию Вашего будущего объекта, в которой будет учтены Ваши идеи, где будут просчитаны все риски и внедрены методы их минимизации настолько,насколько это в принципе возможно.

Сегодня уже для всех не является секретом тот факт, что посетители ТРЦ идут не только за покупками, но и за положительными эмоциями. И именно поэтому торговому центру жизненно важно быть носителем оригинальной, запоминающейся и позитивной концепции. Однако еще далеко не все девелоперы понимают,что и для офисных зданий, или, например, гостиниц мало просто соответствовать высоким стандартами строительства. Мол, основная задача – обеспечить эргономику и комфорт и этого вполне достаточно.

Нет, не достаточно. Тем более, когда речь идет об объекте, возводящемся в условиях высокой конкуренции. Вы построили объект, он соответствует всем техническим требованиям. Ок. Но рядом уже есть, и еще появятся другие подобные объекты, как с точки зрения места так и с архитектурной вряд ли чем-то принципиально отличающиеся. Соответственно, Вашему потенциальному клиенту придется делать выбор, и тут возникает вопрос – а почему он должен выбрать именно Ваш объект? И ответ на этот вопрос дает маркетинговая оптимизация, задача которой – добиться качества, превышающего рыночное, тем  самым выделив объект из массы прочих.

Разумеется, обязательным является также адаптация технологических параметров объекта под целевого потребителя. И эти базовые, но крайне важные принципы при проектировании закладываются таким образом, чтоб сохранять высокий уровень конкурентоспособности объекта на протяжении минимум 7-10 ближайших лет.

И в этом контексте одной из важнейших целей разрабатываемой концепции есть реализация принципа целостности, когда технические особенности и стандарты, плюс маркетинговая оптимизация будут рассматриваться как одно целое. Далее, на основании такого подхода, можно будет сформировать конкурентный бренд объекта. Без этого достичь требуемого результата, с точки зрения стабильной прибыльности будущего ТЦ в первую очередь, будет невозможно.

Одновременно с этим важно решить вопрос глубины представленного в торговом центре ассортимента и конкуренции внутри него. Ведь благодаря высокой стоимости объекта «на входе» окажутся отсеченными мелкие арендаторы. Да, такие арендаторы не всегда могут похвастаться стабильным положением и гарантированно высоким качеством. Но если они окажутся отсечены, то вместе сними есть риск потерять часть посетителей. Которые, не найдя в комплексе товары из требуемой ниши и подходящей ценовой категории, в следующий раз в комплекс незайдут, поскольку вынуждены будут покупать эти товары в других местах. Ведь определенный процент клиентов со средним достатком могут позволить себесовершать относительно дорогие покупки, экономя при этом на товарах ежедневного потребления. Однако, если в комплексе отсутствуют подобные товары, цены на которое позволили бы сэкономить, то комплекс может потерять именно этих покупателей, а следом снизится уровень продаж в ТЦ, нанося урон его конкуренто способности и прибыльности в целом.

Итак, какие же задачи решает наличие качественной концепции:

  • оптимизация использования земли инаходящихся на объекте зданий;
  • выработать требования к архитектурными конструктивным решениям;
  • грамотное позиционирование объекта, определение зоны обслуживания;
  • создание структуры, способствующей высокому уровню эффективности управления;
  • планирование оптимальной структуры объекта в контексте матрицы ассортимента и перечня предприятий услуг и торговли;
  • продуманное распределение торговых объектов внутри ТЦ с соответствующим зонированием;
  • расчет количества и мест нахождения эскалаторов, лифтов и т.д. с точки зрения равномерности трафика;
  • максимально грамотное использование самых современных решений с точки зрения возведения инженерных коммуникаций.

Иногда можно видеть, как только что появившийся вроде бы новый торговый центр сразу же становится малоприбыльным. В чем причина? В однообразности!!!   Появление ТЦ с аналогичным набором торговых марок приводит к общему падению интереса среди покупателей, потому что такие торговые центры несоответствуют требованиям и ожиданиям современного посетителя, среди которых важную роль играет потребность во всевозможных позитивных эмоциях, которые должны сопровождать процесс совершения покупок (получение новой информации,снятие стресса и т.д.).

С уважением,

Дмитрий Грильберг