Изначально понятие «якорь» активно использовалось специалистами, занимающимися торговой недвижимостью. А чуть позже этот термин стал обычным явлением в области и офисной недвижимости. Однако на сегодня нет однозначного мнения относительно того, насколько важен факт присутствия якорных арендаторов в бизнес-центрах (БЦ). Давайте разберемся.

В данном случае под «якорем» понимается арендатор, который снимает значительную часть площадей (в районе 30%). Разумеется, никто не отрицает важность подобных арендаторов в контексте развития торгового центра, ведь именно «якорь» привлекает большую часть людского потока, тем самым повышая привлекательность объекта для прочих компаний. Но насколько сохраняется это правило в случае с БЦ?

Сегодня многие считают, что не стоит, следуя западным нормам, давать красный свет крупному арендатору, даже если его приход нарушает уже выстроенную концепцию объекта. Фактически у нас ценность арендатора определяется в первую очередь тем, какую часть площадей он снимает. Безусловно, немаловажным является и бренд компании, однако на роль «якоря» скорее всего будет выбрана компания, готовая арендовать больше площадей. Таков будет выбор большинства собственников.

Но все-таки надо признать, что более прогрессивным решением будет в первую очередь работа на повышение имиджа и репутацию объекта, когда выбор «якоря» делается исходя из построения правильной концепции БЦ. В этом контексте очевиден интерес собственника к хорошо известным и крупным компаниям, приход которых в бизнес-центр повышает не только его репутацию, но и общий уровень оказания услуг, к которому естественным образом будут стремиться и прочие арендаторы.

Таким образом можно сказать, что есть два основных типа «якорей». Первый – крупные компании, которые готовы снимать значительную часть площади. В данном случае речь идет о 10-50% от всех помещений. И второй тип «якоря» — компании с мировым именем, известность которых автоматически работает на привлекательность БЦ. Таковыми могут быть известные банки, например.

Считаю, что и тот и другой тип «офисных якорей» является весьма привлекательным для собственника. И в контексте исключительно экономической привлекательности, ведь речь идет об аренде значительного процента площадей на долгий срок, и в смысле повышения общего уровня арендной культуры, которое всегда происходит при сотрудничестве с известными мировыми компаниями. Ну и не стоит забывать о том, что пул арендаторов обладателей известного бренда делает объект недвижимости более престижным, повышая и стоимость квадратного метра, и, вместе с тем, спрос на него.

Важен и размер, и статус

Представим себе арендатора, за которым стоит мировой бренд, однако при этом компания снимает минимальную площадь. Вряд ли в данном случае можно будет говорить о сколько-нибудь значительных льготах. Именно по этой причине весьма желательно, чтоб арендатор и брендом обладал известным, и снимал значительную часть площади. Именно такой «якорь» будет оптимальным для развития объекта и с точки зрения абстрактных материй вроде имиджа, и в контексте капитализации.

Роль сильного «якоря» может заключаться не только в повышении общей привлекательности проекта. Иногда такой «якорь» является основой формирования всего пула арендаторов. В данном случае показательным является пример БЦ «Леонардо». Собственникам удалось привлечь несколько весьма известных международных компаний, при этом анонсировать их в роли арендаторов еще до начала строительства бизнес-центра. И как раз в этот момент в полной мере можно было наблюдать эффект имени «якоря», когда за несколькими известными брендами выстроилась целая очередь желающих снять помещение в данном бизнес-центре. Поскольку для всех стало очевидно, что громкое имя «якоря» сделает здание статусным, а присутствие в нем – правильным решением.

«Ernst & Young» — якорь в БЦ «Крещатик Плаза»

От нахождения в БЦ «якоря» в выигрышном положении оказываются не только компании, арендующие площадь (за возможность соседствовать с мировым брендом обычно готовы к определенной переплате). Здесь и прямая выгода девелопера, ведь одномоментно реализуется большой объем помещений, при этом можно «прощупывать» повышение ставки на оставшиеся метры. Причем в большинстве случаев договор с крупными клиентами заключается еще в процессе строительства, поэтому оплата зачастую осуществляется и в виде авансовых платежей, что в некоторых ситуациях, например, когда есть определенные сложности с финансированием финальных стадий строительства, весьма неплохой бонус.

Но необходимо упомянуть также о второй стороне медали. Присутствие в бизнес-центре крупного арендатора — это не только положительные моменты, но и риски. Поскольку в случае ухода такого арендатора освобождается одновременно очень большая часть площадей, которую не всегда получается оперативно пересдать. А отсюда возможные повышенные убытки. С другой стороны, если грамотно заключить договор, можно хотя бы частично обезопасить себя депозитами, и одновременно с тем в течении одного-двух месяцев пересдать площадь, осуществив при необходимости переформатирование.

Льготы для крупных компаний

Арендатор, будучи якорем, также находится в весьма выгодном положении. Поскольку подобные компании часто получают специальные условия от собственника. Размер и форма льгот на практике формируется несколькими факторами: степень известности бренда, объем арендуемой площади, от того на какой стадии строительства заключается договор и так далее. В целом это все решается в индивидуальном порядке, однако необходимо отметить, что иногда дисконт преодолевает показатель 15%, а иногда и 20%.

Кроме этого могут активироваться дополнительные опции, например: повышенное количество паркомест, более качественная отделка (причем в данном случае речь может идти о комплексном решении, включающем в себя разработку индивидуального проекта, установку дополнительного оборудования, использование отдельной службы охраны и т.п.), возможность воспользоваться арендными каникулами и так далее.

Как привлекать «якорей»

Выходить на тропу поиска ключевых арендаторов желательно еще до начала строительства. С технической точки зрения процесс достаточно прост: проведение презентаций на профильных мероприятиях, работа с риэлторами, обладающими необходимой экспертизой относительно потребностей крупных компаний в новых площадях. Конечно, немаловажным фактором является концепция проекта. Когда у собственника «на вооружении» высококачественное строительство с участием авторитетных архитектурных бюро, то поиск и привлечение «якорей» значительно упрощается. Также важно, кто именно является генподрядчиком и каков его статус в стране. Эти факторы могут положительным образом сказаться на количестве прямых инвестиций и сроках строительства.

Многие опытные девелоперы выбирают оптимальный режим поиска крупных арендаторов, и он заключается в подключении специализирующейся на этом виде деятельности брокерской компании, которая возьмет на себя ответственность за заполнение объекта, причем еще на стадии проведения строительных работ. Но сегодня, в условиях пост-кризиса, мало кому удается заключить договор до окончания строительных работ. Потенциальный арендатор зачастую предпочтет объекты, который уже был введен в эксплуатацию, в крайнем случае – находится на финальной стадии подготовки к вводу.

Резюмируя, стоит отметить, что грамотное формирование пула арендаторов обеспечит требуемые экономические показатели, одновременно повышая статус. Для того, чтоб этого добиться, важно не только найти крупные компании, но и сформировать гармоничную атмосферу внутри БЦ. В этом смысле хорошим решением будет привлечение компаний со схожими репутационными, финансовыми и профессиональными характеристиками. И, конечно, не стоит забывать о том, что прямых конкурентов крайне желательно не размещать рядом друг с другом.

С уважением,

Дмитрий Грильберг