Принцип блокчейна

Давайте представим следующую ситуацию: есть реестр, точные копии которого расположены в памяти сотен тысяч, а то и миллионов компьютеров. При этом любое редактирование реестра, будь то ввод новых данных, либо удаление каких-либо записей, в автоматическом режиме дублируется в памяти всех компьютеров сети. Но перед тем этим любое изменение подвергается заранее прописанной проверке на соответствие правилам, законам. Данная проверка подтверждает легальность изменений, и в первую очередь тот факт, что реестр был отредактирован пользователем, обладающим правами для этого.

И вот когда определенное количество компьютеров подтвердили изменения, реестр окончательно фиксируется в своей новой редакции, после чего происходит автоматическое копирование на все компьютеры, являющиеся участниками блокчейна. Таким образом создается связанная цепочка блоков определенной информации – блокчейн. При этом связанность блоков обуславливается тем, что в каждом блоке находится информация об всех остальных блоках, участвующих в системе. Соответственно любое изменение либо удалении какого-либо блока невозможно произвести незаметно, поскольку подобные действия моментально видны всей системе.

Такой принцип построения информационной системы практически исключает мошенничество в любом виде, включая подделку каких-либо данных, попытки взлома. Потому что для осуществления подобного действия необходимо будет взломать одновременно все подключенные к системе компьютера, вероятность чего стремится к нулю. Одновременно с тем, подобный децентрализованный принцип хранения информации гарантируют еще и ее сохранность, поскольку реестр по сути расположен не в каком-то одном месте, он в полном своем виде находится на каждом компьютере.

Причем тут недвижимость?

Блокчейн – это своего рода реестр информационных блоков. Однако, давайте вспомним, чем является «Государственный реестр имущественных прав на недвижимое имущество»? Это реестр информации. На сегодняшний день эта информация находится, образно выражаясь, в одном месте, и более того, она фактически не защищена от взлома и уж тем более от злоупотреблений персонала, который в соответствии с инструкциями имеет доступ к этой информации и возможности ее редактирования. Именно такая картина наблюдается тогда, когда информация хранится в централизованной базе данных.

Представим себе ситуацию, что данная информация была переведена в блокчейн. Это автоматически означало бы значительное повышение безопасности и защиты от несанкционированных правок. Попутно были бы устранены чисто технические проблемы, такие как как зависания, недоступность базы и так далее. Любой, кто сталкивался с необходимостью получения той или иной информации из государственного реестра, прекрасно знает, как это все «работает» на практике. Но самым важным в данном случае было бы то, что вся информация обладала бы максимальной открытостью и прозрачностью, поскольку хранение предусмотрено на всех ПК.

Разумеется, определенная часть информации должна быть зашифрована и недоступна для рядового пользователя. Персональные данные защищены законодательством и не могут находиться в открытом доступе. Но основополагающим является сам по себе принцип открытости и прозрачности блокчейн. Что автоматически означает отсутствие каких-либо проблем с оперативным получением актуальных на данный момент данных: различных выписок, дубликатов, договоров и тому подобное. Плюс к тому чисто с технической точки зрения, получение подробной информации значительно упростилось бы и ускорилось.

Давайте разберемся, какие еще последствия, кроме повышения безопасности и удобства, могли бы возникнуть в случае перевода государственного реестра на технологию блокчейн.

Smart-Contracts

Или «умные контрактов», исполнение которых происходит автоматически. Представим себе ситуацию, когда есть Покупатель и есть Продавец. При этом товар обладает таким свойством, что его нельзя передать моментально. Вместе с тем и Покупатель, и Продавец не доверяют друг другу. Думаю, любой, кто сталкивался с теми или иными сделками с недвижимостью, прекрасно понимает, о чем идет речь.

Каким образом разрешается подобная ситуация? Обычно с помощью третьей стороны, назовем ее Арбитр. Покупатель отдает деньги Арбитру, далее Продавец передает товар Покупателю, и, если все произошло успешно, Продавец получает деньги от Арбитра. Если же, как говорится, «что-то пошло не так», сделка отменяется, Арбитр отдает деньги Покупателю и все расходятся.

Когда речь идет о крупных сделках в сфере недвижимости, в большинстве случаев роль Арбитра выполняет банк. Более распространенная ситуация, приобретение чего-либо онлайн, предполагает наличие арбитра, например, в роли соответствующей интернет-площадки.

Возможно ли это в случае с недвижимостью?

Возможно, и вот почему. Единственным основанием, которое подтверждает права того или иного человека на владение недвижимостью, является запись в реестре, по сути просто информация. А если речь идет об информации, то соответственно данный реестр можно было бы перевести на технологию блокчейн.

Договор купли-продажи на практике – это определенный алгоритм. Покупатель отдает деньги, продавец отдает недвижимость. То есть можно только представлять себе всю полноту перспектив, которые могли бы открыться всем пользователям рынка, если бы эти алгоритмы основывались на блокчейне.

Наше будущее (но это не точно)

А теперь смоделируем, основываясь на вышесказанным, каким образом может измениться рынок недвижимости.

Государственная регистрация

Наиболее очевидным результатом внедрения блокчейн, видимо, станет упразднение гос. регистратора. Ведь функцию собственно подтверждения, то есть регистрации исполнения сделки, будет выполнять сама система, дополнительный орган для этого теперь не потребуется.

Транзакции в сети Bitcoin подтверждаются в среднем через 15-20 минут. А в большинстве иных криптовалют этот промежуток составляет буквально несколько минут. То есть вы можете себе представить: встреча между продавцом и покупателем длится примерно столько, сколько необходимо для того, чтоб выпить чашку кофе. И за это время покупатель становится полноправным владельцем недвижимости, а продавец получает деньги.

Банк-посредник

Одновременно с тем значительно сокращается роль банка в сделке. Теперь его участие ограничивается исключительно обеспечением нахождения денег на счету. В данном случае банк теряет роль посредника, Арбитра, выполняя теперь всего лишь функцию финансовой организации, осуществляющей хранение и перевод денег в соответствии с сигналами блокчейн системы. В данной ситуации было бы вполне естественным, если бы банк являлся частью этой блокчейн системы. В противном случае банк, в том виде в котором сегодня он есть, по сути будет некоей довольно нелогичной и снижающей степень автоматизации надстройкой. Если в самом начале мы говорили, что законность изменений в реестре подтверждается несколькими компьютерами, то банк мог бы выполнять роль одного из таких проверяющих компьютеров.

Но по большому счету, если попытаться представить себе уж совсем идеальную ситуацию, то вполне логичным выглядело бы создание государственной украинской криптовалюты, криптогривны. Ее стоимость могла бы быть эквивалентной стоимости гривны. Интеграция криптогривны в систему могла бы привести к тому что, присутствие банка при выполнении сделок вообще не потребовалось бы.

Нотариусы

Как уже говорилось ранее, смарт-контракт пописывается автоматическим образом с помощью ЭЦП, может быть даже биометрической. Но таким образом получается, что нотариус не нужен. Ведь сам по себе принцип работы системы более чем достаточен для того, чтоб каждая сделка была необходимым образом удостоверена. При этом хочется отметить тот факт, что регистрация изменения прав собственности, которая осуществляется в электронном виде, с использованием ЭЦП, не такая уж сегодня и редкость.

Брокеры

Итак, наш теоретический рынок недвижимости, на котором действует технология блокчейн, лишился практически всех игроков. А как же быть с главными участниками этого рынка, риэлторами? Риэлторов мы тоже убираем, поскольку по сути и они не нужны. Ведь для продавца совершенно несложно разместить свой объект на продажу, точно так же как для покупателя найти объект в открытых источниках. Кроме того, с учетом всех особенностей, в первую очередь крайне высокой скорости осуществления сделки, теперь отпадает необходимость в осуществлении привычных на сегодняшний день этапов сделок, таких как как подготовка сделки, обсуждение предоплаты (предоплата теперь вообще не нужна) и т.п. Все, что необходимо для приобретения, это прийти на просмотр квартиры, определиться с тем, нравится квартира или нет, зайти в, образно говоря, смартфон, вести свою электронную цифровую подпись – и вуаля. Операция купли-продажи и фактически, и юридически совершена. Право собственности получено, точно также, как и продавец квартиры стал владельцем соответствующей суммы денег.

У многих здесь возникнет вопрос: мол, для того чтобы адекватно оценить стоимость объекта необходимо обладать специальными знаниями. Кроме того, часто требуется совершить определенные действия для проверки юридических нюансов и т. д. Считаю, что эти вопросы более чем логичны и правомерны. И действительно, ответа на них пока что в полной мере нет. Однако, все равно необходимо отметить, что сегодня уже существуют определенные разработки, находящиеся на разных стадиях, окончательная задача которых – максимально, насколько это возможно, оцифровать этапы сделки.

Сегодняшняя реальность и перспектива ближайших лет

Государственный реестр создает договор по стандартной процедуре и переводит его в программный код. После этого застройщик может всего лишь заполнить несколько полей, а именно: данные юридического лица, стоимость и параметры квартиры. Таким образом будет составлен смарт-контракт. Между прочим, уже сегодня для того, чтоб зарегистрировать первый Договор Долевого Участия (ДДУ), застройщику необходимо подавать в Государственный реестр подробную информацию по всему дому. Если бы это делала система блокчейна, застройщик мог бы сразу носить в реестр необходимые данные и на основании этого подготавливать смарт-контракты.

Со стороны покупателя квартиры все происходит еще быстрее проще. В офисе застройщика можно подписать данный смарт-контракт, используя электронную цифровую подпись, тем самым запустив процедуру практически моментальной регистрации ДДУ. Аналогичным образом можно организовать процесс получения прав собственности в ситуации, когда дом уже готов.

Разумеется, каждый, кто профессионально работает в данной сфере, читая сейчас этот текст, понимает, что на практике далеко не все так просто. И в реальности организовать практически полное отсутствие человеческого фактора на рынке недвижимости пока что невозможно. Однако я уверен, что в будущем это станет реальным.

Что со вторичкой?

Здесь, скажем прямо, ситуация выглядит значительно сложнее. Теоретически перевести реестр прав на блокчейн возможно. И добиться того, чтоб последний этап регистрации перехода прав собственности осуществлялся без участия человека также возможно. Быть может, в недалеком будущем так и будет. А вот все остальное придется терпеть еще долго.

Если бы все сделки на рынке вторичной недвижимости совершались, когда в роли покупателя выступает один человек, в роли продавца также один человек, оба не состоят и не состояли в браке, не имеют детей или людей, которые могут могли бы претендовать на их имущество…

Но вот каким образом осуществить с помощью смарт-контракта сделку, например, состоящую из цепочки в несколько квартир, с одномоментным оформлением переходов прав собственности, когда еще и у каждой квартиры по несколько собственников, плюс к тому если учесть необходимость получения разрешения органов опеки …

Я это к тому, что, с моей точки зрения, добиться стопроцентной унификации договоров купли продажи на вторичном рынке недвижимости, к сожалению, невозможно. Статистика подсказывает: большинство сделок оформляются по договорам, которые мало чем отличаются друг от друга. Для подобных ситуаций, конечно, более или менее реально добиться стандартной формы договора. Однако, если возникает ситуация посложнее, которая должна быть каким-то образом проанализирована, проверена на соответствие законодательству, то сделать это может только человек. То есть человеческий фактор полностью исключить не получается. Именно поэтому я считаю, что если блокчейн и будет в сколько-нибудь значительной степени внедрен во вторичку, то случится это в последнюю очередь.

Какие риски?

Приведу пример. Не единожды слышал мнение, заключающееся в том, что внедрение блокчейн среды полностью защитит с юридической точки зрения покупателя. Однако это не совсем так.

Конечно, блокчейн среда исключает какие-либо проблемы с подтверждением денежных переводов, проблемы с попытками подменить запись в реестре. Но неужели, просто повысив сохранность данных, мы тем самым исключаем возможность возникновения претензий третьих лиц на права собственности? Конечно же нет. Подписание договора с помощью ЭЦП – это однозначно более продвинутая процедура, которая улучшает и упрощает сделку с технической точки зрения. Но она совершенно не исключает возникновения различных проблем связанных, например, с нарушением прав детей или наследников, которых не включили наследство и т.п.

Для того, чтоб существенно снизить подобные риски, необходимо в блокчейн-среду перевести вообще все данные, которые существуют, а именно: данные, хранящиеся в ЗАГСе, в нотариальных реестрах, в реестрах выданных паспортов и прочих.

Немного паранойи

Тотальное внедрение технологии блокчейн могло привести к несколько неожиданным для многих последствиям. Получается, что мы все стали бы заложниками ЭЦП. Если каким-то образом по какой-то причине у человека забрали/украли электронную подпись, выходит, что он одновременно потерял вообще все, что у него есть: недвижимость, деньги, всю собственность. Даже сегодня можно иногда прочитать новости о том, как с помощью хакерских атак похищаются средства криптовалюты. И это несмотря на всю защищенность системы. Почему так? Потому что совершенно не требуется взламывать саму систему, можно всего лишь украсть ключи от кошельков и все. Средства, во-первых, похищены, а во-вторых, вернуть их фактически невозможно.

На сегодняшний день есть хотя бы теоретическая возможность доказать, что подпись под тем или иным договором является «не моей». С помощью, например, экспертизы. А теперь представьте, что у вас украли ЭЦП. Каким образом вы докажете, что вы не продавали недвижимости? А если еще предположить, что украденная электронно-цифровая подпись подтверждалась вашими биометрическими данными. То есть вы даже теоретически не сможете доказать, что вы ничего не подписывали и ничего не продавали.

Разумеется, подделать биометрические данные крайне непросто, но суть заключается в том, что это в принципе возможно. Ну и как вишенка на этом «параноидальном» тортике. Ведь получается так, что если все настолько прозрачно, то и все мы становимся контролируемы. Если для частных лиц подделать те же биометрические данные – задача крайне сложная, то для государственной машины, со всеми ее спецслужбами, полномочиями и ресурсами, это не такая уж и трудоемкая операция.

Резюме

Мы все сегодня находимся на том этапе, когда блокчейн не то чтобы становится частью нашей жизни, он уже ею является. И хотя не все так однозначно, лично я выступаю больше «за», чем «против». Даже с учетом выше высказанных мной, скажем так, параноидальных мыслей.

Думаю, что в будущем изменения в данной сфере способны значительно изменить нашу жизнь. Ведь недвижимость – это всего лишь один небольшой пример того, каким образом блокчейн может влиять на реальность. Но есть же еще множество областей – ЖКХ, банковская система, и т.д. Даже если взять самый простой и понятный каждому украинцу пример – выборы президента Украины. Ведь отлично укладывается в логику связанных блоков блокчейн. Именно поэтому каждому человеку крайне полезно разбираться в новых технологиях и осознавать возможные последствия их внедрения в реальную жизнь. И в будущем это поможет не только пользоваться ими в своей бытовой жизни, но и интегрировать их в бизнес.

С уважением,

Дмитрий Грильберг