Поиск баланса интересов между владельцами зданий и арендаторами – процесс по своей сути вечный. Если первые хотят зарабатывать как можно больше денег, избежав серьезных вложений, то вторые добиваются максимальных преференций при минимуме арендной ставки. Иногда это приводит к крайне сложным переговорам, а то и вовсе к патовым ситуациям. И в этом контексте решением может стать использование стандарта ВОМА.

Сам по себе стандарт возник в 1916 году в Соединенных Штатах Америки. И на сегодня он активно используется на рынках коммерческой недвижимости как в США, так и во множестве развитых государств по всему миру. Изначально были разработаны 6 стандартов для различных типов зданий.

В Украину же стандарт ВОМА пришел в 2000-ых годах вместе с европейскими и американскими арендаторами. Но даже несмотря на то, что прошло столько лет, сегодня далеко не все рыночные игроки в Украине в полной мере владеют достаточными знаниями об этих стандартах. Что приводит к неправильным трактовкам положений, обозначенных в стандартах и как следствие несоответствию рассчитанных коэффициентов реальным параметрам здания. Что сулит проблемами для владельца здания в будущем, как минимум финансовыми. Поэтому общемировая практика говорит о том, что расчеты как правило проводятся сторонними экспертами.

Прозрачность в том виде, в каком она есть на западных рынках, для Украины сегодня пока что только цель, направление правильного движения. Вместе с тем, изменения встречают активное сопротивление игроков рынка, характеризующихся консервативным подходом. Появляется множество критических суждений и вопросов, да и в целом ставится под сомнение сама целесообразность применения того или иного нового стандарта. Зачем он нужен, если и так все работает? Работали же мы 5, 10 лет, почему и дальше не продолжать? Поэтому, во избежание возникновения лишних вопросов, сформировать верное понимание сути стандартов, проанализировать особенности. Чтоб понимать, какие в нем присутствуют недостатки, а какие плюсы как для владельцев торговых площадей, так и для компаний, которые арендуют эти площади.

Ключевые преимущества ВОМА для владельцев

С точки зрения владельцев ВОМА характеризуется рядом преимуществ:

  • Стандарт более чем успешно прошел проверку «на практике» десятилетиями работы в США, а также в других странах.
  • Под таким понятием, как «арендуемая площадь» понимаются не только помещения, которые заняты арендаторами, но и общая зона здания, в том числе входная группа по пропорциональному принципу, а также частично технические помещения, которые используются для обслуживания арендатора. Соответственно арендодатель может повысить трафик и прибыльность объекта.
  • Если делать расчеты в момент проектирования согласно стандартам ВОМА, то можно добиться более глубокой и многогранной оценки объекта, получив возможность при необходимости провести корректировку и повысить итоговую прибыльность.
  • Западные компании охотнее будут работать с тем объектом, который проектировался в соответствии со стандартами ВОМА.

Какие могут быть недостатки у стандарта с точки зрения собстченника

Стандарт, увы, пока не способен стать полноценной заменой методикам БТИ, которые на сегодняшний день используются в Украине. Чтоб выполнять расчеты в соответствии с данным стандартом, требуются особые знания и компетенции, в противном случае расчеты с большой долей вероятности будут выполнены неверно, что автоматически означает финансовые и как минимум имиджевые потери владельца.

Чем может быть полезен стандарт ВОМА для арендаторов

Прежде, чем выбрать помещение, арендатор смотрит на месторасположение, планировку, тех. особенности и, разумеется, стоимость аренды метра. При этом стала привычной ситуация, когда услуги независимых экспертов востребованы также и арендаторами. Иногда звучит мнение, что стандарт выгоден только для владельцев. Однако это не так и вот почему:

  • Стандарт ВОМА характеризуется прозрачностью для арендатора, когда частью договора есть полное техническое описание площадей, включая поэтажные планы.
  • Исходя из расчетов в соответствии со стандартом ВОМА, увеличивается площадь объекта, но владелец при этом идет на снижение ставки за 1 метр.
  • Арендатор может сравнить условия, предоставляемые владельцами иных помещений, которые построены и использованием ВОМА.
  • В соответствии с ВОМА арендатор может пользоваться не только теми помещениями, которые непосредственно он занимает, но и общими площадями исходя из пропорционального принципа, это же касается и входной группы. Если на объекте появляется новый арендатор, снимающий часть общих помещений, это напрямую влияет на коэффициент здания в сторону уменьшения, что означает соответствующее изменение арендной платы для уже работающих арендаторов.
  • Практика показывает, что стандарт ВОМА применяется в зданиях, которые отличаются современной и технологичной инфраструктурой

Если говорить о минусах, то в первую очередь стоит упомянуть ошибки в измерениях по стандарту ВОМА, причем известны случаи, когда владельцы, ставя задачу увеличить доходность объекта, использовали стандарт в этих целях. Однако это приводило к тому, что расчеты производились неверно, при этом формировались несоответствующее площадям коэффициенты. Поэтому, когда собственник объявляет о повышении ставки аргументируя самостоятельными расчетами здания по стандарту ВОМА, он должен предъявить арендатором соответствующие расчеты. Если этого не происходит, арендатор может обратиться к сторонним экспертам и проверить верность расчетов.

С уважением, Дмитрий Грильберг